Skip To Content

Démarrer une fiducie de placement immobilier

Author(s): Antoine Stébenne, François Paradis

June 10, 2011

Introduction

Les analystes sont présentement d’avis que les premiers appels publics à l’épargne (PAPE) de fiducies de placement immobilier (FPI)1, petites et grandes, ont la faveur des investisseurs. Une FPI est un véhicule passif de placement pour les investisseurs qui recherchent des distributions stables provenant d’un portefeuille d’immeubles. Les FPI sont classées en fonction du type d’immeubles que l’on retrouve dans leur portefeuille (résidentiels, commerciaux, bureaux, entrepôts, hôtels, résidences pour personnes âgées, mixtes…)2. Certains perçoivent les parts de FPI comme des titres d’emprunt alors qu’il s’agit effectivement de participations au capital d’une fiducie avec les risques associés à ce type de placement. Au Canada, une FPI est une fiducie dont les titres sont inscrits à la cote d’une bourse de valeurs et qui satisfait aux conditions édictées par la Loi de l’impôt sur le revenu (Loi)  relatives à ses revenus et ses biens.

Une partie des flux monétaires distribués par une FPI est imposable lorsqu’elle est reçue alors qu’une autre ne l’est pas. Plus précisément, les distributions qui excèdent le revenu imposable de la fiducie ne sont pas imposables lorsqu’elles sont reçues, mais réduisent d’autant le coût fiscal des parts qui ont bénéficié de telles distributions. Lorsque ces parts sont vendues à un prix qui excède leur coût fiscal, ce revenu constitue généralement un gain en capital imposable à 50 %.

Aux fins de la Loi, une FPI est un tel conduit fiscal si elle effectue les choix appropriés afin que tous ses revenus soient imposés dans les mains de ses porteurs de parts et non dans les siennes. Les investisseurs sont imposés sensiblement de la même façon que s’ils détenaient directement les biens de la FPI. Pour l’investisseur non imposable, tel un régime de revenus différés pour les particuliers (p.ex. REÉR), les sommes reçues ne seront imposées que lorsqu’elles auront été distribuées à une personne assujettie à l’impôt sur le revenu.  Les sommes reçues seront alors pleinement imposées peu importe la nature de celles-ci lorsqu’elles furent gagnées par le régime (p.ex : gain en capital).

Formation d’une FPI

Les moyens d’accéder au marché des capitaux par une FPI sont tributaires de leur promoteur. Plus précisément, initialement est-ce que la contribution principale du promoteur est un portefeuille d’immeubles ou sa connaissance du secteur immobilier?

La création d’une FPI peut s’inscrire à l’intérieur de différentes stratégies financières et fiscales. Par exemple, une famille qui possède un portefeuille d’immeubles peut dorénavant souhaiter détenir son portefeuille par l’intermédiaire d’une FPI qui procure à ses membres des titres librement négociables générant des flux monétaires réguliers et stables. Par la suite, certains d’entre eux peuvent continuer à œuvrer dans le secteur de l’immobilier en administrant la FPI. Une institution financière peut voir dans ce véhicule une façon de monétiser son portefeuille d’immeubles. Aussi, le promoteur ou le gestionnaire d’immeubles peut voir dans la mise sur pied d’une FPI un outil qui vient soutenir sa stratégie d’affaires.

Si on possède un portefeuille d’immeubles, la création de la FPI peut débuter par la vente de celui-ci à la FPI dans le cadre d’un PAPE. En contrepartie de la vente de ses immeubles à la FPI, le propriétaire recevra de celle‑ci des parts, du numéraire ou une autre contrepartie. À certaines conditions, le propriétaire peut différer l’imposition d’une partie ou la totalité du gain résultant de cette opération.

Des promoteurs sans immeuble qui souhaitaient créer et gérer une FPI ont procédé à sa création en ayant d’abord recours au Programme des sociétés de capital de démarrage (SCD) de la Bourse de croissance TSX (TSX(V)). Les fonds recueillis par la SCD ont servi à défrayer les coûts de l’opération d’inscription en bourse d’une FPI. Il s’agissait à l’origine de projets de FPI de petite capitalisation dont l’actif a crû après leur inscription en bourse. Malgré un départ modeste, avec seulement quelques immeubles, certaines de ces FPI possèdent présentement des portefeuilles immobiliers d’importance. Leurs fondateurs ont d’abord constitué une société par actions privée et ont souscrit à ses actions de lancement. Par la suite, la société a effectué une collecte de fonds auprès du public dans le cadre d’un PAPE visant au moins 200 actionnaires du public et s’inscriva à la cote de la TSX(V) à titre de SCD. Subséquemment, la SCD procèdera à une autre collecte de fonds, par voie de prospectus ou de placement privé, fit l’acquisition de ses premiers immeubles et s’est converti de société par actions en une fiducie qui satisfait aux conditions de la définition de FPI. Les fondateurs de la SCD ont bénéficié des avantages prévus par le programme des SCD, soit le droit d’acheter à escompte des actions de lancement, généralement à un prix égal à 50 % le prix payé par les investisseurs du public dans le cadre du PAPE. Également, ils ont bénéficié pendant un certain temps d’un droit de souscrire à un nombre de parts de la FPI au prix payé par le public pour les actions émises dans le cadre du PAPE.

D’autres, qui possédaient un portefeuille immobilier n’ont pas eu recours au programme des SCD. Ils ont plutôt pris le contrôle d’une petite société inscrite en bourse en lui cédant leur portefeuille d’immeubles en contrepartie d’actions d’une société déjà inscrite en bourse. Subséquemment, les sociétés furent converties en FPI.  Cette opération fut suivie d’une collecte de fonds et de nouvelles acquisitions d’immeubles.

FPI de petite capitalisation

Selon certains analystes, les petites FPI qui après leur inscription en bourse font croître un portefeuille d’immeubles ont, à certaines conditions, la faveur des investisseurs. On notera que la majorité des promoteurs qui ont tenté l’expérience ont connu un succès, certains plus probants que d’autres. Actuellement, une grande partie des FPI inscrites à la cote de la TSX et de la TSX(V) étaient à l’origine des entités de petite capitalisation.

Durant la période de démarrage, on doit s’assurer de l’appariement des flux monétaires générés par le portefeuille et les distributions aux investisseurs. Entre autres, on doit porter une attention particulière aux frais d’exploitation et les distributions afin qu’ils ne réduisent pas les distributions futures. Pour atteindre cet objectif, le portefeuille d’immeubles, lors de l’inscription en bourse de la FPI ou peu de temps après,  devra être d’une ampleur suffisante pour absorber les frais d’exploitation tout en générant le rendement demandé par le marché.

Déficit d’inscriptions à la cote de FPI québécoises

Présentement, le Québec ne compte que trois FPI dont la capitalisation boursière totalise 2,1 milliards de dollars. Le Canada en compte trente‑quatre dont la capitalisation boursière totalise 35 milliards de dollars et de ce nombre la capitalisation boursière des québécoises ne représente que 6 % canadiennes.  Par ailleurs, le pourcentage du produit intérieur brut du Québec représente 20 % du produit intérieur brut du Canada. Fait à noter, les FPI canadiennes sont formées d’acquéreurs d’immeubles situés au Québec. Il existe de toute évidence des occasions dont il faut profiter au Québec. Notre équipe se fera un plaisir de vous assister si vous souhaitez explorer ces possibilités.


1 Également connue sous le nom anglais de Real Estate Investment Trust (REIT).

2 Les revenus pour l’occupation de chambres d’hôtels ou d’autres établissements similaires ne constituent pas des revenus éligibles pour une FPI. Afin que les revenus de la FPI rencontrent les exigences de la Loi, dans les cas d’hôtels et de résidences pour personnes âgées, une structure où l’entreprise exploitée dans les immeubles est la propriété d’une entité soeur qui loue les immeubles de la FPI est parfois utilisée.  Aussi, les parts de la FPI et de celles de l’entité soeur se négocient en bourse ensemble et ne peuvent être séparée à moins de circonstances spéciales.  Un tel titre porte le nom de « titre agrafé », mieux connus sous l’expression anglaise de « stapled unit ».

Let us help you stay up to date. Receive updates by email.

Subscribe now