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La société de placement hypothécaire – un véhicule à connaître

Author(s): Antoine Stébenne

21 avril 2011

Dans un contexte de bas taux d’intérêt, d’instabilité économique et de vieillissement de la population, des investisseurs recherchent des titres de rendement, soit ceux qui procurent à leurs détenteurs des distributions régulières en espèces. Avec la disparition d’un certain nombre de fiducies de revenu, les titres de sociétés de placement hypothécaire (SPH) constituent une alternative pour ceux qui recherchent un rendement provenant d’un portefeuille constitué principalement de prêts hypothécaires résidentiels. Rappelons que l’objectif que poursuivait le gouvernement fédéral lors de l’introduction de ce véhicule de placement était de stimuler l’investissement privé dans des prêts hypothécaires résidentiels. Nous traiterons des SPH telles que définies dans la Loi de l’impôt sur le revenu (Loi), principalement celles dont les titres sont inscrits à la cote d’une bourse de valeurs.

Une SPH est une société par actions qui détient principalement des prêts hypothécaires résidentiels et qui, dans la mesure où elle distribue ses revenus, est un conduit aux fins de la Loi. Son régime fiscal particulier fait en sorte que les revenus provenant de ses actifs sont imposés dans les mains de ses actionnaires comme si ceux-ci les possédaient directement, aussi appelée fiscalité à un seul niveau. En d’autres mots, les distributions effectuées ne subissent pas d’érosion fiscale au niveau du véhicule de placement. Aussi, ses actions sont des placements admissibles pour certains régimes de revenus différés de particuliers, tel un régime enregistré d’épargne‑retraite 1

Structuration

Au-delà de la fiscalité, les actionnaires bénéficient de la responsabilité limitée d’une société par actions et de la gestion de spécialistes du placement hypothécaire. Sur le plan financier, le rendement du portefeuille est fréquemment bonifié par un levier financier. Dans ces cas, on utilise à la fois le produit provenant de l’émission d’actions et d’emprunts à l’acquisition d’actifs générateurs de flux monétaires stables. Les principaux éléments et les participants d’une SPH sont les suivants :

 

 Actionnaires_imposables_et_non_imposablesV2 

Le cédant est généralement un courtier en hypothèques. Lorsqu’il est le promoteur de la SPH, fréquemment il lui accordera un droit de premier refus sur les prêts hypothécaires qu’il générera. Aussi, le cédant et le gestionnaire de la SPH peuvent être la même personne.

La structure peut comprendre un rehaussement de crédit visant à accroître la probabilité que les distributions et la valeur des titres émis au public seront maintenues. Par exemple, le cédant peut garantir la performance des prêts, s’engager à remplacer les prêts non performants par des nouveaux, céder temporairement un montant excédentaire de prêts ou souscrire des titres qui prennent rang après ceux détenus par le public.

Aux seules fins de l’impôt sur le revenu, l’inscription en bourse d’une SPH n’est pas requise. La Loi exige par ailleurs que celle-ci compte au moins 20 actionnaires, avec les personnes qui lui sont liées, sans qu’aucun ne détienne plus de 25 % des actions d’une catégorie. Par ailleurs, la Bourse de croissance TSX exige au moins 200 actionnaires et celle de Toronto au moins 300 actionnaires des émetteurs qui souhaitent s’inscrire à leur cote. Le principal avantage d’une telle inscription est la libre négociation en bourse des titres qui y sont inscrits. Ceci a pour conséquence que l’achat ou la vente des titres inscrits de la SPH n’a pas d’effet sur la trésorerie de la SPH puisqu’il s’agit d’une transaction entre des investisseurs, vendeurs et acheteurs.

À titre d’exemples, sont inscrites à la cote de la TSX, Firm Capital Mortgage Investment Corporation (TSX : FC), qui a complété son premier appel public à l’épargne (PAPE) en 1999. Elle avait alors une capitalisation boursière de 24 millions de dollars. Celle‑ci est présentement d’environ 177 millions de dollars 2. Une seconde, Timbercreek Mortgage Investment Capital Corporation (TSX : TMC), a complété son PAPE en 2008 alors que sa capitalisation boursière était de 38 millions de dollars 3. Celle-ci est présentement d’environ 190 millions de dollars 4.

Règle anti-conduit

Avant l’introduction dans la Loi de la règle anti-conduit, le véhicule public de placement principalement utilisé pour détenir un portefeuille de titres hypothécaires était la fiducie de fonds commun de placement. Maintenant, si le véhicule est une fiducie ou une société de personnes (incluant une société en commandite) publique, la détention de certains biens, à quelque moment de l’année, peut déclencher l’application de la règle anti‑conduit. Lorsque cette règle s’applique, la fiscalité des revenus provenant de certains biens est similaire à la fiscalité à deux paliers des sociétés par actions et de leurs actionnaires.

La règle anti-conduit vise les fiducies et les sociétés de personnes résidant au Canada dont les titres sont inscrits à la cote d’une bourse de valeurs ou d’un autre marché public. Elle s’applique, entre autres, aux revenus provenant des biens suivants. Soit, le revenu de titres de créance ou de capitaux propres d’une entité déterminée (société par actions, fiducie et société de personnes résidant au Canada 5) dont la juste valeur marchande (JVM) excède 10 % de la JVM des capitaux propres 6 de l’entité déterminée ainsi que, le revenu provenant de titres d’une entité déterminée 7 dont la JVM excèdent 50 % de la JVM des capitaux propres de la fiducie ou de la société de personnes. On comprendra que les fonds d’investissement hypothécaire, dont le portefeuille ne comprend pas que des prêts hypothécaires résidentiels consentis à des particuliers, peuvent acquérir de tels titres pendant une année d’imposition ce qui déclenche l’application de la règle anti-conduit. 8 Il en découle que, dans certains cas, la fiducie et la société en commandite publiques ne sont pas un véhicule de placement approprié. On peut alors opter pour la SPH.

Société de placement hypothécaire

Une SPH n’est pas visée par la règle anti-conduit, puisqu’il s’agit d’une société par actions et non d’une fiducie ou d’une société de personnes. Elle est un conduit si, au cours d’une année d’imposition ou les 90 jours suivant la fin de l’année, elle distribue tous ses revenus. Plus précisément, elle peut déduire dans le calcul de son revenu le dividende ordinaire qu’elle a payé et la moitié des dividendes sur les gains en capital qu’elle a versés durant ladite période.

Pour l’actionnaire, le dividende ordinaire payé est réputé être un montant d’intérêt payé par la société. Le dividende, provenant de la partie non imposable du gain en capital, n’est pas imposé dans les mains de l’actionnaire, soit la moitié du gain en capital.

Une société par actions est une SPH si, durant toute une année d’imposition, elle satisfait aux conditions suivantes :

  • Résidence – Elle réside au Canada.
  • Activité – Sa seule activité est le placement de ses fonds et elle ne gère ni ne met en valeur des biens immobiliers ou réels. Elle peut posséder des immeubles, mais elle ne doit pas les gérer ou les mettre en valeur.
  • Biens étrangers – Aucun de ses biens n’est :
    • une créance garantie par un bien immeuble ou réel situé à l’étranger;
    • une créance sur des non-résidents, à l’exclusion de celle qui est garantie par des biens immeubles ou réels situés au Canada;
    • une action d’une société par actions ne résidant pas au Canada;
    • un bien immeuble ou réel situé à l’étranger.
  • Biens immeubles – Le « coût indiqué »9 de ses biens immeubles ou réels (sans compter ceux repris pour raison de défaut) ne dépasse pas 25 % du coût indiqué de tous ses biens.
  • Hypothèques résidentielleset dépôts – Au moins 50 % du coût indiqué de tous ses biens est constitué de créances garanties par des biens qui sont des maisons ou des biens compris dans un ensemble d’habitation au sens de la Loi nationale sur l’habitation et de dépôts auprès d’une banque ou d’une autre société qui sont assurés par la Société d’assurance-dépôts du Canada, la Régie de l’assurance-dépôts du Québec ou une caisse de crédit. 
  • Passif – Son passif n’excède pas le triple de l’excédent du coût indiqué de tous ses biens sur son passif (trois pour un) si, à un moment quelconque de l’année, le coût indiqué de ses hypothèques sur des biens résidentiels, de ses dépôts (décrits au paragraphe précédent) et de son encaisse représentent moins des deux tiers du coût indiqué de tous ses biens.
  • Dans les autres cas, son passif n’excède pas cinq fois l’excédent du coût indiqué de tous ses biens sur son passif (cinq pour un).
  • Actionnariat et détention maximale – Elle compte au moins 20 actionnaires et aucun actionnaire, seul ou avec les personnes qui lui sont liées au sens de la Loi 10, ne détient plus de 25 % des actions émises d’une catégorie du capital-actions de la société.
  • Droits des actionnaires privilégiés – Les porteurs d’actions privilégiées, après que leurs dividendes leur aient été versés et qu’un même montant ait été versé aux porteurs d’actions ordinaires, ont le droit de recevoir tout versement supplémentaire de dividendes dans la même proportion que les porteurs d’actions ordinaires.

Si vous souhaitez explorer ce mode de financement, nos équipes de droit des affaires et de fiscalité se feront un plaisir de vous accompagner dans cette démarche.


1 Aussi, les régimes de participation différée aux bénéfices (RPDB), les régimes enregistrés d’épargne‑invalidité (REEI), les fonds enregistrés de revenu de retraite (FERR), les comptes d’épargne libre d’impôt (CELI) et les régimes enregistrés d’épargne‑études (REEE).


2 En date du 11 mars 2011.

3 En tenant compte des titres convertibles en actions.

4 En date du 11 mars 2011.

5 Est aussi une entité déterminée une personne non-résidente ou une société de personnes ne résidant pas au Canada dont la principale source de revenus est située au Canada.

6 Soit une action du capital-actions, une participation au revenu et au capital d’une fiducie, une participation d’associé d’une société de personnes et des titres convertibles ou échangeables en de tels titres. Comprend un droit participatif au revenu d’une entité.

7 En incluant dans le calcul les titres des entités affiliées à l’entité déterminée que la fiducie ou la société de personnes détiennent.

8 Notons, que puisque les hypothèques ne sont pas des biens immobiliers, aux fins de la Loi, une fiducie dont l’actif est constitué d’hypothèques immobilières n’est pas admissible à titre de fiducie de placement immobilier (aussi connue sous l’abréviation anglaise de REIT), un véhicule de placement qui est un conduit.

9 Soit le coût fiscal des biens non amortissables et le coût fiscal amorti des autres.

10 On notera que le capital-actions de Timbercreek Mortgage Corporation comprend une catégorie d’actions de contrôle.

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