The Canadian Construction Contracts Guidebook

Auteur(s) : Elliot A. Smith

Le 26 avril 2019

Négocier un contrat de construction pour un projet au Canada comporte des enjeux uniques pour toutes les parties prenantes, y compris les avocats, les propriétaires, les entrepreneurs, les architectes et les ingénieurs. De la simple rénovation domiciliaire au plus grand projet d’infrastructure, il n’est pas rare qu’un phénomène inattendu et indépendant de la volonté des parties au contrat survienne au cours du projet – d’origine naturelle ou attribuable à des différences dans l’environnement bâti. Lorsque le libellé d’un contrat est imprécis ou ambigu quant à la partie responsable à la suite d’un événement imprévisible, cela peut souvent donner lieu à un litige qui finit par faire perdre aux deux parties leur temps précieux et leurs ressources. Établir un contrat dûment détaillé et équilibré entre les différentes parties à un projet de construction peut aider à réduire les risques de conséquences négatives découlant de ces circonstances.

Cette ressource exhaustive, The Canadian Construction Contracts Guidebook, est un ouvrage pour aider les avocats et toute autre personne du secteur de la construction qui négocie des contrats de construction. Il a été rédigé par Elliot Smith, un associé du groupe Construction et infrastructure d’Osler, qui est ingénieur et qui possède plus de 10 ans d’expérience en négociation de contrats de construction. Ce guide facile à consulter traite des questions liées aux contrats de construction et tente de déterminer la meilleure façon d’établir l’entente contractuelle plutôt que de s’attaquer après coup aux questions administratives ou d’essayer de régler un différend qui survient pendant un projet de construction.

Les avocats, propriétaires, entrepreneurs, consultants, sous-traitants, fournisseurs de matériaux ou conseillers en assurance et caution peuvent tirer parti de cet ouvrage pour obtenir des conseils sur pratiquement tous les types de contrats de construction. Le guide examine d’abord les différentes formes de contrat qui peuvent être appropriées pour un projet et se penche ensuite sur les principales sections d’un contrat de construction type, notamment :

• Exécution du travail
  • Obligation générale d’effectuer le travail, ordre d’exécution, sécurité des chantiers, sous-traitants et fournisseurs, modifications aux travaux, équipement fourni par le propriétaire, retard de construction, etc.
• Conditions de paiement et paiement des travaux
  • Contrats à prix fixe, contrat à frais remboursables, contrats à prix maximum garanti, lois sur les privilèges, etc.
• Achèvement des travaux et garanties
  • Quasi-achèvement, liste des travaux à corriger, garanties, vices cachés, etc.
• Responsabilité
  • Titre et risque de perte, indemnités, assurance, dommages dus à un retard (incluant les dommages-intérêts), limites de responsabilité, garantie de bonne exécution, etc.
• Vices, résiliation et résolution des litiges
  • Cas de défaut; mesures en cas d’inexécution; résiliation pour raisons de commodité; résolution des litiges, etc.

The Canadian Construction Contracts Guidebook (en anglais seulement) est offert en version imprimée :

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Table des matières (en anglais seulement)

Chapter 1 — Introduction

1. Overview

2. The importance of the construction contract

Chapter 2 — Starting with the right document

1. Pricing Models

(a) Fixed price vs. cost plus

(b) Guaranteed maximum price and hybrid models

2. Forms of Agreement

Chapter 3 — Performance of the work

1. General Obligation to Perform the Work

(a) Introduction

(b) Standard of care

(c) Scope of work

(d) Timely performance

2. Notice to Proceed

(a) Full notice to proceed

(b) Limited notice to proceed

3. Construction Safety, (OHSA)

(a) Construction safety generally

(b) Occupational health and safety

4. Subcontractors and Suppliers

(a) Overview

(b) Payment of subcontractors and suppliers

(c) Title transfer

(d) Step-in rights

5. Changes to the Work

(a) What is a change order

(b) Valuing changes

(c) Schedule impact

(d) Negative change orders

(e) Change directives

6. Owner-Supplied Equipment

(a) Overview

(b) Construction coordination risk

(c) Performance risk

7. Intellectual Property

8. Hazardous Materials

9. Key Personnel

10. Construction Schedule

(a) Introduction

(b) Critical path and float

11. Construction Delay

(a) Delays attributable to owner or contractor

(b) Force majeure and weather delays

(c) Change of law

(d) Unknown or unforeseen conditions

(e) Recovery and acceleration schedules

12. Provisions for Secured Lenders

(a) Overview of lender direct agreements

(b) Contentious points in lender direct agreements

(c) Other provisions for secured lenders

Chapter 4 — Payment for the work

1. Fixed Price Contracts

2. Cost-Reimbursable Contracts

(a) Overview

(b) Fixed elements in a reimbursable contract

(c) Cost of the work

(d) Importance of definition of cost of the work for other pricing models

3. Guaranteed Maximum Price Contracts

(a) Overview

(b) Guaranteed maxim price bonus

(c) Optional GMP

4. Unit Price Contracts

5. Payment Schemes: Milestone Payments vs. Progress Payments

(a) Overview

(b) Progress payments

(c) Milestone payments

(d) Mobilization payments

6. Cash Allowances

7. Lien Legislation

(a) Overview of lien holdbacks

(b) Substantial performance

(c) Holdback letters of credit and holdback bonds

(d) Removal of liens

Chapter 5 — Completing the work

1. Substantial Completion

(a) Contractual significance

(b) Substantial completion vs. substantial performance

(c) Requirements of substantial completion

(d) Certification of substantial completion

(e) Phased completion

2. Punchlist and Punchlist Holdback

(a) Development of the punchlist

(b) Punchlist holdback

3. Final Completion

4. Warranties and Latent Defects

(a) Introduction to construction warranties

(b) Scope and remedy

(c) Warranty period

(d) Subcontractor and supplier warranties — transfer and enforcement

(e) Latent defects

Chapter 6 — Liability

1. Title and Risk of Loss

(a) Title transfer

(b) Transfer of risk of loss

(c) Owner-supplied equipment

(d) International commercial terms (Incoterms1)

2. Indemnities

(a) Overview of construction indemnities

(b) Indemnification by the contractor

(c) Indemnification of the consultant

(d) Indemnification by the owner

3. Insurance

(a) Overview

(b) Liability insurance

(c) Builder’s all risk

(d) Contractor’s equipment

(e) Insurance certificates

4. Delay Damages

(a) Overview

(b) Delay liquidated damages

(c) Other considerations

(d) Bonus for early completion

5. Securing the Contractor’s Obligations

(a) Letters of credit

(b) Surety bonds

(c) Parent company guarantees

6. Securing the Owner’s obligations

7. Limits of Liability

(a) Contractor’s overall limit

(b) Consequential damages

(c) Liquidated damages

8. Waivers of Claims

(a) By contractor

(b) By owner

(c) Claims limitation period

Chapter 7 — Defaults, termination, suspension, and dispute resolution

1. Events of Defaults & Cure Periods

(a) Events of default

(b) Cure periods

2. Remedies for Default

3. Termination for Convenience

4. Suspension

5. Dispute Resolution

(a) Overview

(b) Informal dispute resolution

(c) Mediation

(d) Dispute resolution boards

(e) Arbitration

 

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