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L’Assemblée législative de l’Alberta présente un projet de loi visant à limiter les recours des propriétaires durant la pandémie COVID-19

Auteur(s) : Bryce Kustra

Le 23 juin 2020

Le 16 juin 2020, l’Assemblée législative de l’Alberta déposa le projet de loi 23 : Commercial Tenancies Protection Act. Ce projet de loi vise à protéger les locataires commerciaux admissibles affectés par la pandémie COVID-19 contre les évictions, les pénalités de retard et les augmentations de loyer. Si le projet de loi est adopté, il entrera en vigueur rétroactivement du 17 mars 2020 au 31 août 2020. Le projet de loi devrait non seulement protéger les petits locataires qui sont admissibles au programme d’Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial, mais aussi les plus gros locataires qui ont été affectés par la pandémie COVID-19.

Contexte

Le projet de loi 23 vient compléter le Programme d’Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial (AUCLC), un programme fédéral qui a été annoncé le 24 avril 2020. Le AUCLC offre un soutien financier aux petites entreprises affectées par la pandémie COVID-19 en accordant des subventions aux propriétaires d’immeubles commerciaux pour compenser 50 % des loyers à payer pour les mois d’avril, mai et juin 2020. Pour être éligibles, les propriétaires et les locataires commerciaux doivent conclure un accord réduisant le loyer de 75 % pour les mois concernés et empêchant les expulsions pendant cette période.

En raison de la charge administrative et des risques envisagés, les demandes de financement auprès du AUCLC ont été beaucoup moins nombreuses que prévu. Le projet de loi 23 encourage indirectement la participation au programme fédéral en limitant considérablement les recours dont disposent les propriétaires à court terme.

Le projet de loi 23 s’ajoute aux dispositions similaires qui ont été proposées dans les autres provinces en réponse à l’impact financier de la pandémie sur les petites entreprises. Le projet de loi 192 de l’Ontario : Loi de 2020 visant à protéger les petites entreprises, met à jour la Loi sur la location commerciale et entrera en vigueur rétroactivement le 1er mai 2020. Le projet de loi 61 du Québec portera sur la période à partir du 13 mars 2020. L’arrêté ministériel n° M179 de la Colombie-Britannique, adopté en vertu de l’Emergency Program Act, impose également un moratoire sur les évictions concernant les baux, mais il n’entrera en vigueur qu’à partir du 29 mai 2020.

Détails du projet de loi

Tout refus du propriétaire de se conformer au projet de loi sera considéré comme une violation substantielle du contrat de location lui-même et les locataires pourront engager des poursuites en conséquence. Les principaux points du projet de loi 23 [PDF] sont décrits ci-dessous :

  • Application : Le projet de loi ne s’appliquera qu’à des catégories spécifiques de propriétaires et de locataires, conformément à la réglementation (non encore publiée au moment de la présente mise à jour). Nous supposons qu’il touchera à tout le moins les locataires et les propriétaires qui sont admissibles au AUCLC, mais qui ne sont pas encore inscrits au programme. L’éligibilité au AUCLC comprend les éléments suivants (sans énumérer les autres conditions de participation au programme) :
    • Le propriétaire doit détenir des « biens immobiliers commerciaux » occupés par une ou plusieurs petites entreprises affectées par la pandémie COVID-19. On entend par « biens immobiliers commerciaux » tout bien commercial dont les locataires sont des petites entreprises, même si des locataires résidentiels ou à usage mixte sont présents.
    • Le locataire doit être une petite entreprise affectée, ne payant pas plus de 50 000 $ de loyer mensuel brut par emplacement et ne générant pas plus de 20 millions de dollars de revenus annuels bruts (consolidés au niveau de la société mère ultime), qui a connu soit une fermeture d’entreprise, soit une baisse d’au moins 70 % de ses revenus avant la COVID-19.

      Le communiqué de presse accompagnant le projet de loi suggère qu’il s’appliquera à un ensemble plus large de contrats de location que ceux éligibles au AUCLC, y compris les entreprises qui ont perdu 25 % ou plus de leurs revenus en raison de la pandémie. En outre, la définition du locataire inclut un occupant en vertu d’une sous-location, ce qui signifie que le projet de loi peut s’appliquer non seulement aux propriétaires commerciaux conventionnels, mais aussi aux entreprises non immobilières qui ont sous-loué des espaces excédentaires. En particulier, le projet de loi ne s’appliquera pas aux propriétaires et aux locataires qui ne font pas partie des catégories énumérées aux règlements. En outre, le projet de loi ne s’applique pas aux contrats de location conclus après le 17 mars 2020 (sous réserve de certaines exceptions uniques).

  • Quand : Le projet de loi s’appliquera à la période allant du 17 mars 2020 à la « date de fin de l’urgence », actuellement prévue pour le 31 août 2020 (la Date de fin de l’urgence).
  • Interdiction de procéder à des évictions et de résilier les contrats de location : Jusqu’à la Date de fin de l’urgence, les propriétaires commerciaux concernés ne peuvent pas effectuer les actions suivantes à l’égard d’un locataire concerné :
    • émettre un avis de défaut (avec effet rétroactif au 17 mars 2020 – les avis de défaut précédemment émis aux locataires concernés seront annulés) ;
    • saisir le loyer (rétroactivement au 17 mars 2020 – les saisies déjà effectuées seront annulées) – le projet de loi n’est pas clair sur la façon dont un propriétaire est censé « défaire » la saisie si les biens saisis ont déjà été vendus à une tierce partie ;
    • expulser un locataire ou résilier de toute autre façon un contrat de location ; et
    • employer d’autres recours ;

      en réponse aux incidents ou actions provoqués par la pandémie COVID-19. Il s’agit notamment du non-paiement des loyers (y compris les frais d’exploitation), de l’application d’une clause de force majeure, de l’inexécution d’un contrat et de la violation de toute clause d’occupation continue. Les dispositions du contrat de location qui sont incompatibles avec ce projet de loi seraient nulles pendant cette période. Les évictions ou les résiliations avant le 16 juin 2020 ne seront pas annulées par ce projet de loi.

  • Exceptions : Un propriétaire peut toujours expulser un locataire ou résilier un bail pour des raisons non liées à la COVID-19, comme le prévoit le projet de loi. En voici quelques exemples
    • la faillite,
    • les dommages aux locaux, ou
    • ne pas quitter les lieux après l’expiration d’un bail pour une raison non liée à la pandémie COVID-19.
  • Pas de frais de retard ni de pénalités : Rétroactivement au 17 mars et jusqu’à la Date de fin de l’urgence, les propriétaires concernés ne peuvent pas charger des pénalités ou des frais pour le retard ou le non-paiement du loyer des locataires affectés. Il n’est pas clair si cette mesure vise également à interdire les intérêts au taux du marché pour les paiements effectués en retard. Les prochaines lectures du projet de loi pourraient clarifier cette ambiguïté. Si de tels frais ont été payés par le locataire affecté après le 17 mars 2020, le propriétaire doit alors rembourser les frais ou accorder au locataire un crédit équivalent à ce montant. Aucune date limite n’est précisée pour ce remboursement.
  • Pas d’augmentation de loyer : Rétroactivement au 17 mars jusqu’à la Date de fin de l’urgence, les propriétaires concernés ne peuvent pas augmenter le loyer prévu dans un contrat de location en cours avec un locataire affecté ou un contrat de location qui a expiré ou qui a été résilié pendant cette période et qui a été renouvelé plus tard. Il n’est pas clair si cette disposition vise également à interdire les augmentations de loyer négociées au préalable qui devaient automatiquement entrer en vigueur à une date précise, ce qui est sans doute un accord mutuel d’augmentation de loyer et non pas l’imposition unilatérale d’une augmentation de loyer par le propriétaire. Les prochaines lectures du projet de loi pourraient clarifier cette ambiguïté. Si de telles augmentations de loyer ont été payées par le locataire affecté après le 17 mars 2020, alors le propriétaire doit rembourser la différence de loyer ou fournir au locataire un crédit équivalant à ce montant. Aucune date limite n’est précisée pour ce remboursement.
  • Plan de paiement du loyer obligatoire : Si un locataire affecté est incapable de payer son loyer pour des raisons en lien avec la COVID-19, le propriétaire et le locataire sont tous deux tenus de conclure une entente quant aux modalités de paiement. Le projet de loi est ambigu sur ce qui se passe si le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à s’entendre sur des modalités de paiement. Les prochaines lectures du projet de loi pourraient clarifier cette ambiguïté. Ces modalités de paiement peuvent s’étendre au-delà du 31 août 2020.
  • Pas de dérogation : Un locataire éligible ne peut pas renoncer aux droits ou à la protection ci-dessus. Toute quittance ou renonciation est considérée nulle.

Implications pour les propriétaires commerciaux

Le projet de loi 23 devrait avoir le plus grand impact sur les propriétaires commerciaux qui ne se sont pas inscrits au programme du AUCLC. Les propriétaires qui étaient auparavant réticents à s’inscrire au AUCLC pourraient maintenant être poussés à soumettre des demandes, car les autres recours disponibles deviennent très limités. En raison de l’application rétroactive du projet de loi 23, les propriétaires doivent tenir compte des transactions antérieures avec les locataires de petites entreprises et évaluer si les mesures prises correspondent à celles interdites par le projet de loi. De plus, les propriétaires émettent parfois un avis de défaut, mais se réservent le droit d’exercer d’autres recours tout en déterminant le meilleur résultat commercial possible. Ce projet de loi restreindrait cette option pour les propriétaires concernés jusqu’au 31 août 2020, limitant ainsi leur planification stratégique avec un locataire en défaut.

Les propriétaires concernés voudront examiner attentivement les dispositions du bail avant que le dépôt de garantie ne soit utilisé pour couvrir les loyers impayés. Plus précisément, le projet de loi restreindrait la capacité d’un propriétaire d’exercer des recours. Les propriétaires voudront examiner si les dispositions du bail permettent simplement que le dépôt de garantie soit utilisé comme moyen de paiement (l’approche la plus courante) ou si l’utilisation du dépôt de garantie est un recours spécifique du propriétaire dans le cadre du bail, auquel cas le projet de loi pourrait l’interdire.

L’application du projet de loi aux sous-locations n’est pas surprenante, mais potentiellement onéreuse étant donné que les locataires/sous-locateurs peuvent sous-louer les locaux parce qu’ils sont, eux-mêmes, en difficulté financière. Dans certains cas, les sous-locateurs peuvent se retrouver pris au milieu.

 

Enfin, les propriétaires devraient peut-être envisager et planifier pour la possibilité d’établir des modalités de paiement avec les locataires si le besoin s’en fait sentir. À cet égard, les propriétaires devraient envisager de demander à leurs prêteurs hypothécaires de consentir à des réductions volontaires de loyer ou à des plans de redressement, comme le prévoient les documents de prêt hypothécaire.