La lutte contre le blanchiment d’argent au Canada: Courtiers ou agents immobiliers et promoteurs immobiliers

Auteur(s) : Elizabeth Sale, Haley Adams, Malcolm Aboud, Chelsea Rubin

Apr 30, 2021

Pour les modifications qui s'appliqueront de façon générale à tous les secteurs d'entités déclarantes à compter du 1er juin 2021, veuillez consulter la première partie du guide.

Lire la première partie

Établissement de relations d’affaires

En février 2021, CANAFE a publié une nouvelle directive qui entre en vigueur le 1er juin 2021 et qui redéfinit les situations dans lesquelles les courtiers ou agents immobiliers et les promoteurs immobiliers sont considérés comme ayant établi une relation d’affaires. Cela a des répercussions importantes sur diverses obligations imposées aux courtiers ou agents immobiliers et aux promoteurs immobiliers aux termes de la LRPCFAT et de son Règlement, car l’établissement d’une « relation d’affaires » entraîne des obligations en matière de détermination de bénéficiaire effectif, de contrôle continu et de certains filtrages de PPV et de DOI. Selon la nouvelle définition, les courtiers ou agents immobiliers et les promoteurs immobiliers établissent une relation d’affaires avec un client la première fois qu’ils sont tenus de vérifier l’identité d’un client.

Exigences relatives au besoin de bien connaître son client

Le 22 mars 2021, CANAFE a publié une nouvelle directive sur le moment auquel les courtiers ou agents immobiliers et les promoteurs immobiliers doivent vérifier l’identité de personnes et d’entités afin de tenir compte des Modifications. Cette directive entre en vigueur le 1er juin 2021.

Parmi les changements apportés par rapport à la directive précédente, on remarque ceux-ci :

des exigences supplémentaires concernant la vérification de l’identité des clients en cas d’opérations importantes en monnaie virtuelle (l’équivalent d’au moins 10 000 $), assujetties à la règle de 24 heures;
l’ajout d’une nouvelle exception : il n’est pas nécessaire de vérifier l’identité d’une personne ou d’une entité qui effectue une opération importante en monnaie virtuelle si la monnaie virtuelle est reçue d’une entité financière, d’un organisme public ou d’une personne agissant au nom d’une entité financière ou d’un organisme public.

Filtrage des personnes politiquement vulnérables et des dirigeants d’organisations internationales

À compter du 1er juin 2021, les courtiers ou agents immobiliers et les promoteurs immobiliers sont tenus de procéder à un filtrage de PPV, de DOI, de membres de leur famille et des personnes qui leur sont étroitement associées. En prévision de ces changements et d’autres relatifs au filtrage de PPV et de DOI aux termes des Modifications, CANAFE a publié, en mai, une nouvelle directive qui entre en vigueur le 1er juin. La nouvelle directive qui comporte des obligations d’application générale pour toutes les ED, y compris les courtiers ou agents immobiliers et les promoteurs immobiliers est décrite en détail à la Partie 1; la nouvelle directive comportant les obligations particulières aux entités déclarantes dont les activités ne sont pas liées à des comptes (y compris les courtiers ou agents immobiliers et les promoteurs immobiliers) est disponible auprès de CANAFE.

En résumé

Exigence de prendre des « mesures raisonnables pour déterminer » le statut de PPV et de DOI aux termes de la nouvelle directive
- Les courtiers ou agents immobiliers et les promoteurs immobiliers doivent prendre des mesures raisonnables pour déterminer si la personne avec laquelle ils établissent une relation d’affaires est une PPV, un DOI, un membre de leur famille ou une personne qui leur est étroitement associée.
- Les courtiers ou agents immobiliers et les promoteurs immobiliers ont également l’obligation de déterminer périodiquement s’ils exercent des activités avec une PPV, un DOI, un membre de leur famille ou une personne qui leur est étroitement associée.
- Si des employés ou des dirigeants constatent un fait qui donne naissance à un motif raisonnable de soupçonner une relation d’affaires avec une PPV, un DOI, un membre de leur famille ou une personne étroitement associée à une PPV ou à un DOI, il faut prendre les mesures raisonnables pour déterminer s’il s’agit d’une telle personne, aux termes de la nouvelle directive.
Selon la nouvelle directive, une fois qu’il a été déterminé qu’une personne est un EPV (ou un membre de la famille d’un EPV ou une personne qui lui est étroitement associée), un NPV ou un DOI à risque élevé (ou un membre de leur famille ou une personne qui leur est étroitement associée), les courtiers ou agents immobiliers et les promoteurs immobiliers sont tenus de prendre des mesures raisonnables pour établir l’origine de la richesse de la personne en question, et de prendre des mesures accrues d’atténuation des risques.
Exigences aux termes de la nouvelle directive relative aux PPV et aux DOI dans le cadre d’opérations précises
- Les courtiers ou agents immobiliers et les promoteurs immobiliers qui reçoivent une somme en monnaie virtuelle équivalant à 100 000 $ ou plus d’une personne sont tenus de prendre des mesures raisonnables pour déterminer si la personne est une PPV, un DOI, un membre de leur famille ou une personne qui leur est étroitement associée. S’il est déterminé que la personne est un EPV (ou un membre de la famille d’un EPV ou une personne étroitement associée à un EPV), ou un NPV ou un DOI à risque élevé (ou un membre de la famille d’un NPV ou d’un DOI à risque élevé ou une personne étroitement associée à un NPV ou à un DOI), le courtier ou agent immobilier ou le promoteur immobilier doit prendre des mesures raisonnables pour établir l’origine des fonds ou de la monnaie virtuelle, et l’origine de la richesse de la personne, et s’assurer qu’un membre de la haute direction examine l’opération.
Exigences en matière de tenue de documents aux termes de la nouvelle directive relative aux PPV et aux DOI
- Les courtiers ou agents immobiliers et les promoteurs immobiliers doivent conserver certains documents lorsqu’il est déterminé qu’il existe une relation d’affaires avec une PPV, un DOI, un membre de leur famille ou une personne qui leur est étroitement associée, y compris la charge ou le poste et le nom de l’organisation ou de l’institution de la PPV ou du DOI, la date de la détermination et l’origine de la richesse de la personne. Ces documents doivent être conservés pendant cinq ans après leur création.
- Les courtiers ou agents immobiliers et les promoteurs immobiliers doivent conserver certains documents lorsqu’un membre de la haute direction examine une opération à laquelle prend part une personne qui a été déclarée être une PPV, un DOI, un membre de leur famille ou une personne qui leur est étroitement associée. Ces documents doivent comporter la charge ou le poste occupé par la PPV ou le DOI, le nom de l’organisation ou de l’institution, la date de la détermination, l’origine des fonds ou de la monnaie virtuelle utilisés dans le cadre de l’opération (si elle est connue), le nom du membre de la haute direction qui a procédé à l’examen, et la date de l’examen. Ces documents doivent être conservés pendant cinq ans après leur création.

Par ailleurs, la nouvelle directive établit une exception aux exigences de détermination des PPV ou des DOI. S’il a déjà été déterminé qu’une personne est un EPV ou un membre de la famille d’un EPV, il n’est pas nécessaire de réévaluer la désignation de cette personne, car le statut d’EPV ou de membre de la famille d’un EPV est maintenu indéfiniment.

Exigences en matière de tenue de documents

Les courtiers ou agents immobiliers et les promoteurs immobiliers seront assujettis à de nouvelles exigences en matière de tenue de documents, aux termes des Modifications. En prévision de ces changements, CANAFE a publié en mars une nouvelle directive relative à la tenue de documents qui entre en en mars une nouvelle directive relative à la tenue de documents qui entre en vigueur le 1er juin 2021. Comme c’était le cas pour la directive antérieure, cette nouvelle directive sur la tenue de documents publiée par CANAFE ne regroupe pas toutes les exigences relatives à la tenue de documents, et des exigences supplémentaires en matière de tenue de documents figurent dans la directive sur les bénéficiaires effectifs, dans la directive sur le contrôle continu et dans la directive sur le filtrage des PPV et des DOI, notamment.

Voici plusieurs des changements apportés par la nouvelle directive :

la nouvelle obligation de conserver pendant cinq ans les déclarations de biens appartenant à des groupes terroristes, les déclarations d’opérations importantes en espèces, et les déclarations d’opérations importantes en monnaie virtuelle;
les exigences en matière de tenue de documents dans le cas d’opérations importantes en espèces englobant les opérations dans le cadre desquelles une autre personne ou entité est autorisée à recevoir des fonds, et l’autre personne ou entité reçoit 10 000 $ ou plus en espèces;
la modification des renseignements qui doivent être conservés dans le cadre d’opérations importantes en espèces, et l’ajout de nouveaux renseignements à conserver. Parmi l’information supplémentaire à mentionner dans le dossier, on compte les renseignements sur les entités qui participent à l’opération, les taux de change utilisés, les numéros de référence liés à l’opération et les détails relatifs à la remise des fonds reçus;
la modification des renseignements à conserver relativement à la réception des fonds totalisant 3 000 $ ou plus dans une seule opération, et l’ajout de nouveaux renseignements à conserver. Parmi les nouveaux renseignements à mentionner dans le dossier, on compte les type et montant de chaque monnaie fiduciaire liée à la réception ainsi que les taux de change applicables, les renseignements sur les autres personnes participant à l’opération, les numéros de référence et les détails liés à l’opération;
l’ajout de l’exigence d’une tenue de documents détaillée dans le cas d’opérations importantes en monnaie virtuelle de 10 000 $ ou plus, englobant les renseignements sur les personnes ou les entités participant à l’opération, les comptes touchés par l’opération, les coordonnées du titulaire du compte, et tous les taux de change applicables ainsi que leurs sources;
l’abrogation de l’obligation de consigner les mesures raisonnables qui se sont révélées infructueuses;
l’abrogation de l’obligation de conserver les relevés d’opérations importantes en monnaie virtuelle si les sommes sont reçues d’une entité financière, d’un organisme public ou d’une personne agissant au nom d’une entité financière ou d’un organisme public.
l’abrogation de l’obligation de conserver un relevé de réception des fonds s’ils proviennent d’une très grande fiducie;
la réception de monnaie virtuelle à titre de compensation pour la validation d’une opération, ou la réception d’une somme symbolique en monnaie virtuelle visant uniquement à valider une autre opération n’est pas assujettie à la conservation d’un relevé d’opération en monnaie virtuelle.

Téléchargé: Courtiers ou agents immobiliers et promoteurs immobiliers [PDF]

Lire: La lutte contre le blanchiment d’argent au Canada: Guide portant sur les modifications du 1er juin 2021