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La pandémie de COVID-19 : un premier point de vue des tribunaux québécois sur la possibilité d’invoquer la défense de force majeure dans le contexte immobilier

Auteur(s) : Céline Legendre, Yan A. Besner, Frédéric Plamondon, Julien Hynes-Gagné, Josy-Ann Therrien

Le 23 juillet 2020

Le 16 juillet 2020, la Cour supérieure du Québec a rendu un jugement (Hengyun International Investment Commerce Inc. c. 9368-7614 Québec inc., 2020 QCCS 2251) offrant, entre autres, un premier point de vue sur la possibilité de soulever comme moyen de défense la COVID-19 comme un cas de force majeure (directement ou indirectement) dans le contexte immobilier. Bien que l’analyse des cas de force majeure varie inévitablement d’une affaire à une autre, car elle est discrétionnaire et fondée sur les faits en cause (voir notamment à ce sujet Deux-Montagnes (Ville de) c. Saint-Joseph-du-Lac (Municipalité de), 2015 QCCA 749, au paragr. 22), la Cour a conclu dans cette affaire que le Locateur ne pouvait pas réclamer le paiement du loyer pour la période durant laquelle le centre de conditionnement physique du Locataire était fermé et ce, en raison des ordonnances du gouvernement du Québec.

Consultez la première mise à jour d’Osler sur la qualification de la pandémie de COVID-19 comme un cas de force majeure en droit civil québécois.

Contexte

Dans le cas présent, Hengyun International Investment Commerce Inc. (le « Locateur ») cherchait à faire déclarer que son locataire (9368-7614 Québec Inc.) (le « Locataire ») occupait illégalement les locaux depuis plusieurs mois et demandait à être indemnisé pour l’utilisation des locaux par ce dernier. Le Locataire, un centre de conditionnement physique, demandait plutôt à maintenir le bail mais à réduire considérablement le loyer payable.

Il est important de noter que parmi les arguments présentés par le Locataire à la Cour figure celui selon lequel le Locataire soutenait qu’il ne devait pas être tenu responsable du loyer correspondant aux mois de mars à juin 2020 en raison de l’application des dispositions relatives à la force majeure au Code civil du Québec — le Locataire n’ayant pas été en mesure d’exercer ses activités commerciales, ces dernières n’étant pas considérées comme un service essentiel.

Analyse

La Cour a d’abord conclu que le bail entre le Locateur et le Locataire était valide. 

Cependant, la Cour a rejeté l’argument du Locataire relatif à la force majeure, indiquant que, bien que la COVID-19 ait pu être imprévisible, le Locataire avait adopté une « [TRADUCTION] approche subjective à l’irrésistibilité » en invoquant son incapacité à générer des revenus pour payer le loyer. La Cour écrit :

[99] [TRADUCTION] Québec Inc. soutient qu’elle a été empêchée de remplir son obligation de payer le loyer parce qu’elle était incapable de générer des revenus en raison du décret.

[100] [TRADUCTION] La Cour ne partage pas l’analyse de Québec Inc. qui adopte une approche subjective à l’irrésistibilité. Pour être qualifié de force majeure, l’événement en cause doit empêcher tout locataire se trouvant dans la situation de Québec inc. de payer son loyer et non seulement ceux qui ne disposent pas de fonds suffisants.

Néanmoins, la Cour a poursuivi son analyse en envisageant la question de la force majeure du point de vue du Locateur. La Cour écrit :

[101] [TRADUCTION] Selon la Cour, c’est le Locateur qui a été empêché par une force majeure de remplir son obligation envers [le Locataire] de lui assurer la jouissance paisible des lieux. S’il est vrai que [le Locataire] avait toujours accès aux locaux, qu’il continuait à y entreposer son équipement et qu’il bénéficiait, dans une certaine mesure, de services, le bail prévoit que les locaux doivent être utilisés « uniquement comme centre de conditionnement » et cette activité était interdite en vertu du décret. Par conséquent, la Cour estime que [le Locataire] n’a pas eu la jouissance paisible des lieux pendant cette période.

Par conséquent, la Cour a estimé que le Locateur ne pouvait pas réclamer le paiement du loyer pour cette période, n’ayant pu (selon la Cour) assurer la jouissance paisible des lieux dans ce contexte.

Il est à noter que la Cour a également abordé les modifications contractuelles de la force majeure figurant dans le bail. La Cour s’est dite en désaccord avec le Locateur sur le fait que le bail prévoyait que le Locataire resterait responsable du paiement du loyer, ajoutant :

[107] [TRADUCTION] Cela dit, même si l’interprétation du paragraphe 13.03 par le Locateur était juste, elle ne peut être interprétée de manière à libérer entièrement et complètement le Locateur de son obligation principale en vertu du bail, qui est d’assurer la jouissance paisible des lieux. Les parties à un bail peuvent convenir de limiter les incidences liées à l’incapacité du Locateur à assurer la jouissance paisible des lieux, mais ne peuvent pas convenir de l’exclure complètement. Ce point de vue a été exprimé en doctrine et a été approuvé par la Cour d’appel du Québec.

Conclusion

Bien que cette décision représente la première analyse détaillée relative au fait de soulever comme moyen de défense la COVID-19 comme un cas de force majeur, il est à prévoir que de nombreux autres jugements seront rendus sur la question. L’établissement d’un cas de force majeure comme moyen de défense au Québec est éminemment circonstanciel et dépend d’un certain nombre de facteurs, de sorte que chaque cas devrait être examiné indépendamment et conformément aux faits en cause. Enfin, il faut noter que cette décision pourrait faire l’objet d’un appel.