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La COVID-19 complique les saisies en vertu de l’UCC dans l’État de New York

Auteur(s) : Andrew G. Herr

Le 2 sept 2020

La pandémie de COVID-19 a entraîné des difficultés financières importantes pour les emprunteurs dans le cadre de prêts commerciaux. De nombreux emprunteurs ont manqué à leurs obligations de paiement ou n’ont pas remboursé leurs prêts, déclenchant l’exercice potentiel de droits et de recours par les créanciers garantis.

La saisie non judiciaire, c’est-à-dire une vente par saisie en vertu du Uniform Commercial Code (UCC) des États-Unis, est la méthode de base prévue à l’article 9 de l’UCC pour qu’un créancier garanti puisse réaliser sur des biens personnels des biens donnés en garantie de ses prêts. Une vente par saisie en vertu du UCC implique que le créancier garanti dispose de la garantie dans une vente publique (c’est-à-dire une vente aux enchères), sans procédure judiciaire. Dans ce contexte, l’une des principales exigences de l’article 9-610 est que chaque aspect de la disposition, y compris la méthode, la manière, le moment, le lieu et les autres conditions, doit être raisonnable sur le plan commercial. 

Deux décisions récentes de la Cour de New York portant sur l’exigence du caractère raisonnable du point de vue commercial de l’article 9-610 de l’UCC compliquent la possibilité pour les créanciers garantis d’accéder à leurs droits de vente par saisie de l’UCC pendant la pandémie COVID-19. Ces deux décisions ont été rendues dans le contexte du financement immobilier en mezzanine. Ces financements exigent souvent des prêts structurellement subordonnés garantis par des participations (constituant une garantie régie par l’article 9 de l’UCC), prêts qui sont placés à un niveau structurellement supérieur aux financements hypothécaires immobiliers sous-jacents.

La première décision concernait une tentative d’un prêteur de saisir des participations garantissant un prêt mezzanine accordé au Mark Hotel à New York, dans le cadre d’une vente prévue pour la mi-juin 2020. Dans cette affaire, l’emprunteur a réussi à obtenir une injonction provisoire de la division commerciale de la Cour suprême du comté de New York, interdisant temporairement au prêteur la vente par saisie de ses participations en vertu de l’UCC[1]

La deuxième décision concernait une tentative d’un prêteur de saisir des participations garantissant un prêt mezzanine accordé à une propriété commerciale à Albany, New York, connue sous le nom de 677 Broadway, dans le cadre d’une vente qui était prévue pour la mi-juillet 2020. Tout comme dans l’affaire du Mark Hotel, l’emprunteur dans l’affaire 677 Broadway a réussi à obtenir une injonction provisoire de la Cour suprême de l’État de New York, interdisant temporairement au prêteur la vente par saisie de ses participations en vertu de l’UCC.[2]

Les décisions du Mark Hotel et de 677 Broadway soutiennent toutes deux effectivement l’idée qu’une vente par saisie en vertu de l’UCC effectuée durant une pandémie peut ne pas être raisonnable du point de vue commercial. Bien qu’aucune des deux décisions ne clarifie formellement ce qui rendrait raisonnable du point de vue commercial une vente par saisie en vertu de l’UCC pendant une pandémie, les deux décisions servent néanmoins d’avertissement aux créanciers garantis pour qu’ils fassent preuve d’une prudence particulière dans l’exercice de leurs droits de saisie en vertu de l’UCC pendant la pandémie.


[1]      D2 Mark LLC v OREI VI Invests., LLC, Index No. 652259/2020 (Supreme Court of the State of New York, County of New York: Commercial Division, June 23, 2020).

[2]      Shelbourne BRF LLC, Shelbourne 677 LLC v. SR 677 BWAY LLC, Index No. 652971/2020 (Supreme Court of the State of New York, August 3, 2020),

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