Titres ancestraux et propriété privée : approches divergentes dans les affaires Cowichan et Wolastoqey Titres ancestraux et propriété privée : approches divergentes dans les affaires Cowichan et Wolastoqey

L’intersection entre les titres ancestraux et les droits de propriété privée est devenue l’une des questions les plus controversées du droit canadien, les tribunaux adoptant dans deux décisions récentes des approches nettement différentes face à cette question complexe.

En août 2025, la Cour suprême de la Colombie-Britannique (la BCSC) a rendu sa décision dans l’affaire Cowichan Tribes v. Canada (Attorney General), 2025 BCSC 1490 (l’affaire Cowichan), marquant la première fois dans l’histoire du Canada qu’un titre ancestral est établi sur des terres comprenant des intérêts en fief simple de propriétaires privés. Quatre mois plus tard, la Cour d’appel du Nouveau-Brunswick (la NBCA) est parvenue à une conclusion différente dans l’affaire J.D. Irving, Limited et autres c. Nation Wolastoqey, 2025 NBCA 129 (l’affaire Wolastoqey), estimant que les tribunaux ne pouvaient pas reconnaître un titre ancestral sur des terres détenues en fief simple par des propriétaires privés sans que ceux-ci ne soient parties au litige.

Ces décisions soulèvent des questions fondamentales quant à la coexistence possible d’un titre ancestral et de la propriété en fief simple, ainsi qu’aux garanties procédurales auxquelles les propriétaires fonciers privés ont droit dans le cadre des revendications de titre ancestral. Dans le présent bulletin, nous examinons ces deux décisions, les appels en cours et les évolutions connexes, ainsi que les implications pour les gouvernements, les nations autochtones et les propriétaires fonciers partout au Canada.

La décision dans l’affaire Cowichan

La nation Cowichan a intenté une action en vue d’obtenir une déclaration de titre ancestral sur son village traditionnel de Tl’uqtinus, situé sur la rive sud de l’île Lulu, à Richmond, en Colombie-Britannique (la zone visée par la revendication). Comme nous l’indiquions précédemment dans notre bulletin intitulé « Le plus long procès jamais vu, un impact considérable : la victoire des Cowichan sur le titre ancestral », la zone visée par la revendication comprenait des terres détenues par le Canada, l’Administration portuaire Vancouver-Fraser (APVF), la Ville de Richmond et des parties privées. Les propriétaires fonciers privés concernés n’étaient pas parties au litige et n’y ont pas participé.

La nation Cowichan demandait :

• une déclaration selon laquelle la nation Cowichan détient le titre ancestral sur la zone visée par la revendication;

• une déclaration selon laquelle les concessions par la Couronne d’intérêts en fief simple sur la zone visée par la revendication constituent une atteinte au titre ancestral de la nation Cowichan et que cette atteinte est injustifiée;

• une déclaration selon laquelle les titres et intérêts en fief simple sur les terres détenues par le Canada, l’APVF et la Ville de Richmond au sein de la zone visée par la revendication sont viciés et invalides.

À l’issue de l’un des plus longs procès de l’histoire du Canada, qui s’est étendu sur 513 jours pendant près de quatre ans, la BCSC a déterminé que les descendants de la nation Cowichan détenaient un titre ancestral sur une partie de la zone visée par la revendication (désignée sous le nom de « terres visées par le titre des Cowichan »). De plus, la BCSC a conclu que le titre ancestral de la nation Cowichan n’avait pas été éteint par des mesures législatives, car la Province n’avait pas compétence pour le faire. Elle a jugé que les concessions par la Couronne de titres et d’intérêts en fief simple sur les terres visées par le titre des Cowichan constituaient une atteinte injustifiable au titre ancestral de la nation Cowichan.

En outre, la BCSC a conclu que la Couronne ne disposait ni de l’autorité légale ni de l’autorité constitutionnelle pour céder les terres visées par le titre des Cowichan, car ces terres étaient réservées à la nation Cowichan. La loi de la Colombie-Britannique intitulée Land Title Act, qui garantit habituellement le titre de propriété et protège les propriétaires en fief simple contre les actions en restitution, a été jugée insuffisante pour remédier aux vices des concessions foncières par la Couronne. En conséquence, la BCSC a déclaré que tous les titres et intérêts en fief simple détenus par le Canada et la Ville de Richmond étaient viciés et donc invalides, bien qu’elle ait suspendu cette déclaration pendant 18 mois afin de laisser aux parties le temps de prendre les dispositions qui s’imposaient.

Évolutions ultérieures dans l’affaire Cowichan

Depuis la décision dans l’affaire Cowichan, de nombreuses procédures judiciaires connexes ont vu le jour. Toutes les parties à l’affaire ont interjeté appel, y compris la nation Cowichan, qui conteste la décision de la BCSC de ne reconnaître le titre ancestral que sur une partie du territoire qu’elle revendique.

Peu après le prononcé de la décision, la Ville de Richmond a adressé aux propriétaires fonciers concernés un avis indiquant que la décision risquait de « [traduction libre] compromettre le statut et la validité » de leur propriété en fief simple^[1]. La Ville a également organisé une séance d’information publique et a confirmé son intention de contester plusieurs des conclusions de la BCSC en appel, notamment les conclusions selon lesquelles la Province n’avait pas compétence pour éteindre le titre ancestral, que les concessions par la Couronne d’intérêts en fief simple n’avaient pas supplanté ni éteint le titre ancestral, et que la loi intitulée Land Title Act ne s’appliquait pas au titre ancestral.

En novembre 2025, une action collective envisagée contre la Colombie-Britannique et le Canada a été déposée au nom de certains titulaires de titres en fief simple qui auraient été touchés par la décision^[2]. Les demandeurs dans cette action allèguent que les défendeurs ont fait des déclarations fausses et trompeuses concernant la validité des titres enregistrés en Colombie-Britannique, déclarations sur lesquelles les membres du groupe se sont fondés à leur détriment. Cette action collective n’a pas encore été certifiée.

Le mois suivant, le premier ministre de la Colombie-Britannique, M. Eby, a annoncé que son gouvernement élaborait un plan en vue de fournir des garanties de prêt de 150 millions de dollars aux propriétaires et aux entreprises concernées afin de leur permettre d’accéder à des emprunts, de refinancer leurs hypothèques ou d’obtenir un financement pour l’achat de biens immobiliers et l’exploitation de leurs activités^[3].

Le 23 janvier 2026, Montrose Properties, un propriétaire foncier privé détenant une part importante de la zone visée par la revendication, a déposé une requête auprès de la BCSC afin d’obtenir des ordonnances visant à l’ajouter comme partie au litige devant cette juridiction et à rouvrir le procès. L’audience relative à cette requête a été ajournée dans l’attente de la production de certains documents par Montrose et la Province, conformément à une ordonnance rendue le 27 février 2026 par la BCSC concernant l’étendue et les raisons du retard pris par Montrose dans le dépôt de sa requête^[4].

La décision dans l’affaire Wolastoqey

Le 11 décembre 2025, la NBCA a rendu sa décision dans l’affaire Wolastoqey. Dans cette affaire, plusieurs entreprises et entités privées (les défendeurs du secteur industriel) ont fait appel de la décision rendue en matière de procédure par le juge de première instance^[5], qui avait radié les plaidoiries présentées contre elles, mais qui avait permis que leurs terres restent dans le litige et soient visées par la demande des parties plaignantes visant des déclarations de titre ancestral à l’encontre de la Couronne. Comme nous l’indiquions précédemment dans notre bulletin intitulé « Tous les chemins mènent… à la Couronne : à l’intersection des titres ancestraux et de terres détenues en fief simple », la décision du juge de première instance représentait le pire scénario possible pour les défendeurs du secteur industriel, car elle les excluait du procès relatif au titre ancestral, tout en laissant leurs terres exposées à d’éventuelles mesures de redressement.

Rappelons que, dans cette affaire, six nations Wolastoqey ont déposé (contre le Nouveau-Brunswick, le Canada et les défendeurs du secteur industriel) une revendication visant à obtenir une déclaration de titre ancestral sur une zone couvrant plus de la moitié du Nouveau-Brunswick et englobant près de 300 000 parcelles de terrain distinctes. Les terres en question comprennent des biens appartenant aux défendeurs représentant la Couronne, aux défendeurs du secteur industriel et à d’autres propriétaires fonciers privés qui ne sont pas parties au litige.

À l’encontre des défendeurs représentant la Couronne, la nation Wolastoqey a demandé une déclaration de titre ancestral sur l’ensemble de la zone visée par la revendication, ainsi que des dommages-intérêts et une indemnisation pour manquement à l’obligation fiduciaire, occupation illégale, appropriation et prélèvement de ressources. En ce qui concerne les terres détenues par les défendeurs du secteur industriel, la nation Wolastoqey a demandé des certificats d’affaires en instance sur les propriétés et des ordonnances annulant les concessions de la Couronne sur lesquelles reposent les titres en fief simple des défendeurs du secteur industriel, ou, à titre subsidiaire, des ordonnances de restitution de ces terres. En ce qui concerne les terres appartenant à la Couronne, la nation Wolastoqey a demandé que la possession lui soit transférée et, pour les terres de la Couronne faisant l’objet d’intérêts de tenure à bail, que la réversion et tout droit restant lui soient transférés. Il convient de noter qu’en ce qui concerne les terres appartenant à des tiers non parties à la revendication, les demandeurs n’ont demandé aucune mesure de redressement à l’encontre de ces propriétaires directement (seulement des dommages-intérêts et une indemnisation de la part des défendeurs représentant la Couronne).

La NBCA a conclu qu’un titre ancestral et la propriété en fief simple ne pouvaient coexister simultanément. Elle a estimé que le fait d’accorder une déclaration judiciaire de titre ancestral conférerait à la nation Wolastoqey bon nombre des droits de propriété associés à la propriété en fief simple, notamment le droit de déterminer l’utilisation des terres, le droit de jouissance et d’occupation, le droit de possession, le droit aux avantages économiques et le droit à une gestion proactive des terres.

Au lieu de cela, la NBCA a indiqué qu’il serait possible de conclure à l’existence d’un titre ancestral, ce qui établirait alors le fondement d’une condamnation aux dommages-intérêts et à l’indemnisation à l’encontre des défendeurs représentant la Couronne. La NBCA a souligné que, même lorsque les tribunaux établissent l’existence d’un titre ancestral, cette conclusion n’entraîne pas automatiquement la délivrance d’une déclaration, car les tribunaux sont toujours tenus d’exercer un pouvoir discrétionnaire raisonnable conformément à la justice fondamentale et à l’application régulière de la loi. La NBCA a qualifié l’approche consistant à rechercher la réconciliation par le biais de dommages-intérêts plutôt que par la dépossession de terres détenues en fief simple par des propriétaires privés de résultat à la fois sensé et propice à la réconciliation.

En conséquence, la NBCA a retiré les terres des défendeurs du secteur industriel de la réclamation à l’encontre de la Couronne visant à obtenir une déclaration de titre ancestral. Toutefois, elle a estimé que la nation Wolastoqey pouvait toujours poursuivre sa réclamation étayant le bien-fondé d’un titre ancestral sur ces terres à l’appui de sa réclamation en dommages-intérêts à l’encontre de la Couronne.

Le 6 février 2026, la nation Wolastoqey a déposé une demande d’autorisation d’appel de la décision de la NBCA devant la Cour suprême du Canada.

Comparaison des deux approches

Les décisions dans les affaires Cowichan et Wolastoqey ont donné lieu à des approches jurisprudentielles divergentes quant aux conséquences que pourraient avoir des revendications de titre ancestral couronnées de succès.

Suivant la jurisprudence de la Colombie-Britannique, un titre ancestral et des titres en fief simple peuvent coexister sur les mêmes terres, aucune de ces formes de titres n’étant absolue. Selon cette approche, les titres en fief simple ne prévalent pas sur le titre ancestral. Au contraire, le titre ancestral constitue un « droit antérieur et prioritaire sur la terre » (prior and senior right to land) qui grève les titres en fief simple, et les concessions de la Couronne ne supplantent pas les intérêts liés au titre ancestral. Lorsque des terres sont soumises à la fois à un titre ancestral et à des titres en fief simple, la Couronne et les titulaires du titre ancestral doivent concilier ces intérêts concurrents par la voie de la négociation. Les titulaires du titre ancestral peuvent intenter une action en redressement pour exercer leurs droits connexes si les négociations échouent, mais jusqu’à ce qu’un tribunal détermine la mesure de redressement appropriée, les titres en fief simple continuent d’exister et leurs titulaires peuvent jouir et exercer leurs droits conventionnels sur les terres.

En revanche, la jurisprudence du Nouveau-Brunswick adopte une position différente en soutenant qu’un titre ancestral et des titres en fief simple ne peuvent coexister sur les mêmes terres. Lorsque le titre ancestral est prouvé à l’égard de terres privées, un tribunal peut constater l’existence du titre ancestral sans pour autant être tenu de rendre une déclaration formelle. La mesure de redressement appropriée dans ce cas est une compensation financière versée par la Couronne.

La suite des choses

Les décisions dans les affaires Cowichan et Wolastoqey soulèvent des questions importantes pour les gouvernements, les entreprises, les promoteurs et les propriétaires fonciers privés quant à l’étendue et à la validité de leurs droits de propriété sur des terres non cédées qui font ou pourraient faire l’objet de revendications de titre ancestral. La décision dans l’affaire Cowichan faisant l’objet d’un appel et la nation Wolastoqey ayant demandé l’autorisation d’en appeler à la Cour suprême du Canada, une incertitude subsiste quant à la coexistence possible d’un titre ancestral et de titres en fief simple, ainsi qu’à la mesure de redressement appropriée dans l’éventualité où la revendication de titre ancestral est couronnée de succès.

Les approches divergentes adoptées par la BCSC et la NBCA soulignent la nécessité pour les tribunaux d’instances supérieures de clarifier ces questions fondamentales.

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[1]      Voir l’avis intitulé « Important Notice for Affected Property Owners », Richmond, 19 octobre 2025.

[2]      Grewal et al. v. His Majesty the King in Right of the Province of British Columbia et al., Cour suprême de la Colombie-Britannique, affaire n° 260720, greffe de New Westminster.

[3]      Voir l’article intitulé « Eby plans $150 million in loan guarantees for Cowichan land owners », CTV News, 12 décembre 2025.

[4]      Cowichan Tribes v. Canada (Attorney General), 2026 BCSC 324.

[5]      Nations wolastoqey c. Nouveau-Brunswick, Canada et autres, 2024 NBBR 203.