Cession des droits aériens : libération du potentiel d’aménagement dans le noyau urbain de la région du Grand Toronto

18 Nov 2022 1 MIN DE LECTURE
Auteur
Savvas Kotsopoulos

Associé, Droit immobilier, Toronto

La vente et la cession de droits aériens suscitent un intérêt croissant à Toronto et dans d’autres territoires canadiens, en partie en raison de la pénurie de terrains aménageables dans les zones urbaines.

Dans la vidéo ci-dessous, Savvas Kotsopoulos, associé du groupe de pratique Droit immobilier d’Osler, présente les principales considérations juridiques liées à l’aménagement de l’espace aérien.

SAVVAS: Bonjour,

Je m’appelle Savvas Kotsopoulos et je suis associé au sein du groupe de droit immobilier d’Osler à Toronto.

La vente et la cession de droits aériens suscitent un intérêt croissant à Toronto et dans d’autres territoires canadiens, en partie en raison de la pénurie de terrains aménageables dans les zones urbaines. À Toronto et Vancouver, où les terrains urbains disponibles sont limités, la perspective d’extraire des possibilités de densité supplémentaire par l’acquisition et le développement de droits aériens gagne en importance.

Récemment, le groupe de droit immobilier d’Osler a collaboré à une opération par laquelle le propriétaire institutionnel d’un bâtiment historique à Toronto a cédé son droit de pleine propriété sur les droits aériens au-dessus de son bâtiment à un propriétaire foncier voisin. Cela a permis au propriétaire du terrain voisin (un promoteur condominial) d’obtenir l’autorisation de construire une tour commerciale et de condominiums à usage mixte de 39 étages, conçue en porte-à-faux à certains endroits au-dessus du bâtiment du client et dans son espace aérien. En l’absence de la conception en porte-à-faux, la petite taille de la parcelle du promoteur n’aurait pas permis ce niveau de densification.

Le terme « droits aériens » est généralement défini comme un intérêt de propriété dans l’espace situé au-dessus d’un terrain ou des bâtiments et structures pouvant être situés sur ces terrains. La propriété d’un terrain ou d’un bâtiment inclut généralement les droits de développer et d’utiliser l’espace aérien au-dessus de ce terrain ou de ce bâtiment, sous réserve de la législation applicable à ces terrains. En Ontario et en Colombie-Britannique, par exemple, ces droits aériens peuvent être divisés en parcelles comme un bien immobilier distinct et achetés, vendus, hypothéqués et traités de la même manière qu’un terrain au sens traditionnel.

La mise à disponibilité d’une densité supplémentaire au-dessus des infrastructures ou des bâtiments existants peut contribuer à répondre aux besoins en logements résidentiels à proximité des transports en commun, à créer de nouveaux espaces publics et parcs, et à améliorer l’accès aux services publics. Pour les collectivités locales, autoriser l’aménagement d’un espace aérien autrement inutilisé pourrait, selon la portée de leur législation, générer des recettes fiscales et augmenter la valeur des terrains environnants.

La création d’une parcelle de droits aériens au-dessus d’un plan horizontal nécessite l’application des outils juridiques appropriés. La législation sur les titres fonciers en Ontario et en Colombie-Britannique appuie généralement la capacité de transférer et de créer des parcelles d’espace aérien. En Ontario, en particulier, les dispositions relatives au contrôle du lotissement de la Loi sur l’aménagement du territoire devront être prises en compte et respectées.

En ce qui concerne les possibilités de développement des droits aériens, il existe moins d’exemples de ce type de développement à Toronto que sur d’autres marchés, comme New York et Chicago. Par conséquent, l’industrie est moins familière et moins expérimentée à l’égard de ce type de développement, ce qui obligera un promoteur à sélectionner avec soin et à passer plus de temps avec ses conseillers, ses partenaires et ses prêteurs pour examiner les niveaux de complexité inhérents aux projets, ainsi qu’à mettre plus d’efforts dans le processus.

Sur le plan financier, le développement des droits aériens peut entraîner des coûts de base et accessoires beaucoup plus élevés, ce qui peut avoir une incidence sur le mode de financement d’un projet. Les promoteurs auront probablement à faire face à des conditions et des limitations physiques qui rendent le développement des droits aériens plus difficile et qui nécessitent des solutions techniques uniques pour permettre l’aménagement.

Pour répondre à toutes les exigences réglementaires et de planification qui s’appliquent à la création de nouvelles parcelles d’espace aérien et aux niveaux de complexité inhérents, il est essentiel de travailler avec des conseillers juridiques, des arpenteurs-géomètres, des architectes et des urbanistes-conseils expérimentés dès le début.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les considérations juridiques liées à l’aménagement de l’espace aérien, veuillez communiquer avec moi et notre équipe d’Osler.